转变思想观念  强化物业管理

天九物业分公司成立于1998年的九建公司改制时期，至今已整整15个年头。天九物业分公司现下设5个物业管理站，管理企业权属土地238亩，房屋面积123860平方米（包括职工产权房、过渡房、农转非居民住房、集团托管房产等），住户2400多户，常住人口8000余人。

分公司回归九建公司管理之前，各项管理仍处于摸索阶段，经济运行还处于靠托管单位和上一级拔款维持，因此，被广大职工戏称为“吃皇粮”单位。分公司内部管理松散，职工住户与企业的矛盾比较突出，物管、水电费用拖欠十分严重。天九物业分公司的员工，大多是九建原后勤管理人员，与九建主业的技术和管理人员相比，员工队伍能吃苦耐劳，但年龄结构普遍偏大、文化偏低，思想理念相对滞后。

15年来，物业分公司内部管理体制几经变化，管理机制几经调整，已逐渐摸索出一套适应企业物业管理的理念和办法。特别是2009年回归九建管理以来，无论在国有资产保值增值、服务与管理、社会效益和企业经济效益、基地居住环境的改善等方面都取得了可喜的进步，为九建公司的持续稳定发展做出了贡献。

2011年，随着九建公司生产经营形势发展和各项管理制度的不断完善，该司扩大了物业分公司的管理范围，采取把原属公司管理的部分瑕疵资产、荒废多年的荒山坡地划入分公司经营管理的同时，逐年淡出公司高成本补贴的经济运行模式。面对当初需要公司每年180万元的补贴骤然大幅度下降，分公司管理运行费用的90%需自找补贴的严峻局面，如何继续履行好天九物业的管理职能，为辖区住户和公司发展服好务，是摆在全体天久物业人面前的一道难题。

该分公司首先从转变思想观念、扭转惯性思维、创新管理上下功夫，对员工提出了六个方面的工作要求：一是理顺物业分公司与住户的关系，以“住户的呼声是第一信号，住户的要求是第一选择，住户的利益是第一考虑，住户的满意是第一标准”为服务理念；二是强化大局意识、安全忧患意识、开拓创新意识；三是加强成本控制管理，作好市场调查研究，努力挖掘新的经济增长点，管好用活现有资产的工作目标；四是纠正“靠山吃山，傍水吃水”和“人情水、人情电”的不良风气，赢得广大职工住户的信赖与支持；五是转变思想观念，扭转惯性思维，端正服务态度，提高服务质量，正确认识服务与成本的关系，做好物管工作的解释、引导和正面宣传教育工作，营造平安和谐氛围；六是积极加强与各社区和地方相关单位的良好关系，为诸如社会治安秩序、驻地居民日常管理、环境改造与维护、水电正常供给等创造相互支持条件，实现共筑共建的双赢局面。分公司还从各层面强化队伍建设，要求员工认识到自己工作的意义，在实际工作中切实履行岗位职责。

为了进一步强化管理，分公司大力完善管理制度。特别是2010年以来，分公司先后制定了《关于基地房屋及设施发生重大安全事故的应急处置预案》、《资金使用管理办法》、《维修材料计划、采购、使用管理办法》、《季度综合大检查考核奖罚办法》、《职工薪酬管理办法》、《内部工作移交程序暂行规定》和《临时用工管理暂行办法》等。制度的完善从根本上遏制了工作管理的随意性，堵塞了管理漏洞，使物业管理更加有章可循。在运行机制方面，对物管站由全额承包管理变为目标管理，彻底扭转了“以包代管”的经济运作模式，通过季度和年度考核的操作方式，把责、权、利有效结合起来，使企业、个人和职工住户三方利益得到了保障。实践证明，“一包就灵”的管理方式，只是权宜之计，不适于长远目标的实现。

近年来，分公司通过狠抓以上工作和切实贯彻各项规章制度，在思想意识和工作作风层面上得到了至分公司成立以来的实质性 改变，忧患意识和责任意识大幅提高，日常维修维护工作人能到，事能办。与职工住户共商互动的管理氛围正日益形成，企业与职工住户的矛盾纠纷投诉事件创历年来新低。在经济指标完成方面,分公司主要从规范用水用电行为，加大新老欠款回收力度；核实租赁房地面积，租赁单价与市场接轨；盘活现有资源，开拓新的经济增长点三个方面入手。在确保安全消防，平安和谐基地前提下，目前，拖欠多年的物管、水电费用回收达率90%。当年费用收取率达95%以上，电费收支于2011年实现正数。

为切实履行国有资产不流失，确保国有资产保值增值的职责，分公司通过拦网式的核实租赁房地面积和调整对外租赁价格，新增可租面积2000多平方米，租赁费用收取额在原有基础上翻了一番。

为盘活现有资源，分公司积极开展引资，共同发展的举措，使毛线沟片区，甄家湾片区的荒坡和闲置多年的荒地得以改造和再利用，共新开垦平整场地6000多平方米。此项举措的实施，不但赢得了分公司每年可增收20余万元的可观经济效益，而且，通过与投资者建立合作关系，公司、分公司在未投入资金的情况下，对周边职工住户的生活居住环境、人车出行道路进行了改造，职工住户周边出行小道也得到了极大的改善，毛线沟片区原综合加工厂至原车队的近600米泥土路面变为水泥硬化路面，改变了至公司进驻毛线沟片区以来一直存在的晴天尘土飞扬，雨季泥泞跋涉，大车进不去，小车不进去的现状，受到了周边职工住户对九建公司的一致好评，为九龙坡区的创卫工作顺利完成做出了成绩。

企业物业管理虽与当今社区物业管理有很大区别，但与政府区域划分管理是分不开的。因此，分公司为建立与当地街道的关系，融洽各站与当地社区的沟通往来，积极参与政府地方一级组织的“共筑共建”和谐温馨家园，保一方平安等公益事业活动，实现企业与地方共同发展，分享施政于民的优惠政策的工作成绩是有目共睹的。近两年，为改变毛线沟、甄家湾区间公路面貌，为了减轻公司资金负担，分公司几经努力，奔走沟通协调，先后利用政府出资，物业分公司积极协助，对毛线沟1-5号住宅楼小区进行了环境、道路、楼房等外观的统一整治改造。今年初又整治硬化毛线沟公路近千米，硬化巷道小路400多米，院落300多平方米，绿化空地、花台200多平米，整治装饰公厕一座。甄家湾基地在近两年惠民工程中，整治硬化公路800多米，巷道小路500多米，院落300多米，改造装饰公厕一座，整体环境得到提升。也正是这些看得见，享得着的环境改变，广大职工住户对社会和企业的怨气少了，笑颜多了，赞许和认可声强了，九建公司在社会中的软实力也逐渐地提高了。

如今的天久物业分公司，通过转变观念、强化管理并持之以恒，实现了一年一小变，三年一大变，分公司实现了“两提升三增强三减少”。“两提升”是指：员工素质在提升；物业管理的质量在提升。“三增强”是指：分公司上下的经营意识增强；各物业站对成本管理的意识增强；员工的服务意识增强。“三减少”是指：公司对分公司的年度补贴指标在减少；水、电、物管费被长期拖欠的额度在减少；每年水电费收支差额在减少。

话当初，步履蹒跚学行走，看今朝，昂首阔步更向前。这些让人欣慰的变化，来自于九建公司对天九物业管理的正确引领推动，更来自于九建物业人转变思想观念和强化物业管理的不懈努力。

唐道华

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